東南亞投資，現在進入泰國樓市來的及嗎？

【waigf.com訊】隨著一帶一路政策的不斷推進，東南亞房產投資愈演愈熱。在眾多的國家中，毫無疑問，泰國房產投資是最保險也是最保值的，因此，泰國房產也成了投資者們投資的首選。

但是人來人往是沒得選的時候更加堅定，選擇多了就容易動搖。泰國房地產經歷了將近十年的發展，算是東南亞國家房地產的先行者了，而后起之秀的菲律賓、柬埔寨勢頭的日漸強勁，也讓不少投資者開始疑惑，是否泰國房地產也會出現泡沫？資金是否需要轉向才能更保值和獲得升值的空間？我們暫且不來下這個定律，先來回顧一下泰國房地產過去十年所走過的發展路程。

從2009年到2018年，泰國的房地產指標一直呈向上趨勢，泰國首都曼谷的房價經過了十年的發展，目前也已經處在一個較高的水平，部分重點區域的價格甚至直逼國內一、二線城市。

泰國公寓每平米均價，數據來源：萊坊

雖說是土地私有制，但泰國的土地開發和住宅的建筑許可審批也在逐年加快。

泰國10年建筑許可審批情況，數據來源：CEIC

為什么泰國的房地產市場能如此火熱，在東南亞投資風行的當下，能如此受到市場的歡迎和追捧。從泰國的國民經濟增長中其實也不難看出端倪。

國民生產總值穩中帶漲，經濟拉動內需

眾所周知，泰國是一個佛教國家，主要產業是輕工業、制造業、進出口貿易和旅游產業等，擁有東南亞國家中最多的旅游資源。泰國的政策在過去十年中也一直處于較為平穩的狀態，沒有過分大起大落的政治波動，這是一個國家的經濟可以穩步增長最大的保障和先決條件。

泰國十年GDP穩步增長

雖然從曲線圖上看不出太大的上升弧度，但十年來卻十分穩健，尤其是在剛剛過去的2018年，泰國的國民經濟生產總值達到了5000億美元的高度，排在世界第26位，成績喜人。

東南亞熱門“三國”中泰國基數遠超其他2國

一個國家的GDP指數代表這這個國家的經濟實力，在東南亞GDP排名中，泰國雖說不是最領先的，但一直處于中上水平，遠超目前勢頭正旺的東南亞其他國家不說，也與我們所熟悉的英美法德等歐美資本主義經濟大國相距不遠，由此可見其經濟實力不容小覷。

國際范圍內泰國經濟指標處于中上水平

世界旅游指數統計也顯示，僅2018年赴泰旅游的境外人次就達到了3800萬，創下歷史新高。這也從另一個方面再次證明了，泰國在世界范圍內被人們所認知和認可的程度是非常高的。泰國本地人口穩中有升，雖說它不是一個移民國家，但近幾年想要申請泰國長久居住簽證的外國人數也在日益增長，優越的地理位置，得天獨厚的自然資源，人口的密集流動帶來的是直接的經濟需求，也推動了泰國包括市政、交通、教育、乃至房地產的快速發展。投資前景自然也就十分可觀了。

泰銖堅挺傲視東南亞，資產保值含金量高

泰國的貨幣——泰銖在國際新興市場幣種中的表現也非常不俗。2018年，就在美聯儲加息和量寬政策退場啟動后，阿根廷、土耳其、巴西等國貨幣紛紛扛不住而出現貶值，但泰銖的表現卻十分“淡定”。2019年新興市場貨幣迎來強勢大反彈，MSCI新興市場貨幣指數觸及7個月新高。泰銖、印尼盧比、墨西哥比索等種新興市場貨幣領漲，年內分別漲4.2%、3.0%、3.0%。其中泰銖表現堅挺強勁，傲視其他新興市場幣種，成為投資者們關注的保值貨幣之一。

泰國最大銀行“盤古銀行”

其實，泰銖的強勁勢頭在2018年初就初露頭角，2018年1月4日，泰銖兌美元匯率為32.24泰銖兌1美元，是自2014年10月以來38個月的最高值，被評為“表現最好的亞洲貨幣之一”。而且在2018年第三季度許多新興市場貨幣都陷入困境時，泰銖卻出現升息前景，季度內匯率近上漲2%，2018年9月28日上午 11 時許，泰銖兌美元匯率為32.367泰銖兌1美元，成為了彭博追蹤的 12 種主要亞洲貨幣中表現最佳的。泰銖也是全球貨幣中升值率最高的，遙遙領先其他小眾貨幣。

泰銖匯率的走強和泰國自身經濟的穩定都是吸引投資者進入泰國的重要原因，經濟發展總會體現在房地產市場，購置房產是一種穩健的投資方式，而很多人把泰國房產作為資產的避風港，這也使得泰國房地產市場不斷走高。

“虛高”還是”先兆”EEC經濟特區持續帶熱投資

2018年底高德推出的泰國房地產數據報告中顯示，18年曼谷公寓市場供應量創下歷史新高，是10年來新項目推出數量最多的一年，新增供應量約為65,000個單位，同比增長11％。從2009年到2018年，曼谷累積的公寓供應量約為50萬套。

泰國公寓2018年供應量，數據來源：萊坊

由此可見，公寓的市場需求在與日俱增。然而，但由于國情不同，曼谷的城市規劃不是很平均，老中心區商業、交通等生活配套集中，因此也成為了投資者們關注的熱門區域，但這也導致了曼谷，乃至泰國區域發展的不平衡。若要在全國范圍內實現相對平衡，泰國政府仍需要采取更有力的舉措來分散人口和消費力。EEC東部經濟特區就是泰國政府為促進長期經濟發展而推出的又一大手筆計劃。

泰國東部經濟走廊（Eastern Economic Corridor簡稱EEC），是指泰國在東部沿海的北柳府差春騷、春武里（芭堤雅所在地）和羅勇（烏塔堡機場所在地）三府設立經濟區，通過大力發展基礎設施及實行一系列投資優惠政策吸引新產業。泰國東部經濟走廊發展計劃（EEC）會致力于將泰國東部打造為一個集海陸空三維交通系統為一體的國際交通要塞，以便國際貨物運輸和國際游客通行，并希望這個發展計劃將能夠與中國推出的“一帶一路”倡議對接。

縱觀東南亞國家的經濟特區規劃，其實泰國的經濟特區發展是比較晚的，但動作卻是最大的。泰國投資委針對東部經濟特區內企業的待遇與優惠，不僅可以獲得5年內減免企業所得稅50%，期限還能長達15年，東部經濟特區內的項目公司管理層、投資者、專家還可享受最高不超過17%的所得稅稅率。除此之外，泰國還為經濟特區的建設打開“綠色通道”，加快首都曼谷的路網建設，多條軌道線將在未來5年內逐步開通運營，與此同時，對外的大型交通樞紐——中泰高鐵一期建設也將在2022年開通，道路的貫通可以極大的緩解城市的擁堵，分流人群，從某方面而言，也為房地產開發創造了更廣闊的發展空間。

中泰高鐵曼谷車站工程進度

據萊坊數據分析報導，從2018年的整體情況來看，發現郊區，尤其是沿著公共交通擴建的路線，都是開發商所關注的主要區域。

住房需求方面，萊坊數據顯示：2018年全年曼谷新項目的平均占用率約為55％，CBD和周邊CBD區域的公寓銷售情況特別好; 占用率分別為51％和64％左右。與此同時，新郊區公寓的銷售率約為50％。由此也可以看出，居住者對于新項目的需求已經逐漸從中心向郊區轉移，這對于投資者而言其實是一個不錯的信息。跟著需求方向走，目前的郊區物業能更具備升值潛力。

經濟的穩定增長、貨幣保值加上政府對于長期經濟發展的計劃，三個方面都無不預示著泰國地產穩增不降的事實。再回歸到我們一開始所探討的問題，大概可以借用經濟學家Dambisa Moyo的一句話來總結：種一棵樹最好的時間是十年前，其次是現在！如果你錯過了十年前泰國房產投資的“開門紅”，那么現在就不要再錯過泰國明日的“騰飛”了。

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